【资讯】2012楼市十大关键词调控市场回稳等成主旋律

2012楼市十大关键词 调控、市场回稳等成主旋律

在2012年里，调控、市场回稳等成为楼市主旋律，回暖、地王、政策微调、房产税……等字眼也成为老百姓嘴里最常提起的字眼。这一年，楼市又走过了不平凡的一年。　　在这新旧交替之际，我们梳理和回顾2012年楼市重大事件，并以关键词的形式呈现出来。可谓是温故而知新，回顾过去，就是为了能够更加深入地了解市场，并准确把握未来楼市的走势。　　调控持续　　调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求“两手抓”。　　2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。　　市场回稳　　在经历2012年春节长假极度深寒之后，楼市逐渐走出低迷态势，“红三月”、“红五月”以及近来的“暖冬行情”，2012年楼市确立回稳局面。　　2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪逐渐趋于缓解，积压的刚需与部分改善性需求积极入市，交易活跃程度提升，市场回稳。根据中国指数研究院跟踪监测的数据显示，2012年前11个月，全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。此外，新房价格止跌反弹，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，但在2012年6月份首次止跌后连续上涨。　　首套房贷　　首套房贷利率优惠，以及央行连续两次降息，加大地刺激了市场消费的热情。除了房价之外，购房者很关心贷款利率水平，尤其是首套房贷利率水平。2012年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比，相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的5、6两个月，成交量大幅攀升，6月份成交量创全年新高，与之不无关系。　　此外，央行连续两次降息，也在一定程度上起到了刺激住房消费的作用。6月8日，央行时隔三年半后首次降息，7月份再宣布降息，两次降息，市场消费热情再次迸发，年底出现的“暖冬行情”与此关系极大。　　地王频现　　下半年房企拿地热情高涨，“地王”现象频现。　　进入下半年以来，北京、上海、天津、南京等城市接连出现“地王”现象，开发商集体进入亢奋状态，纷纷斥巨资拿地。本刊通过梳理发现，这一轮土地盛宴发生在今年下半年，而且尤以标杆企业表现得最为积极。在2012年7~11月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元，是上半年的 2.8倍，拿地面积为 3424万平方米，比上半年高 16%。万科今年在土地市场最为积极，截至 11月底，已完成投资509亿元，共拿地 2126万平方米，无论是拿地金额还是拿地面积都为10家代表企业最高。保利位列第二，共计319亿元、1064万平方米，拿地金额同比大幅上升68%。此外，与之前大型房企在三四线城市寻求机会的做法不同的是，下半年拿地的主战场集中在一、二线城市。　　政策微调　　扬州购房补贴、贵阳的购房落户……，将近有超过40个城市出台刺激楼市的地方性政策，这对区域市场的刺激作用极大。　　据本刊梳理，楼市调控近一年来，全国已经有超过40个城市出台相关微调政策，各类政策的出发点均集中在鼓励合理需求。如深圳、济南、武汉等30多个城市集中为公积金政策松绑；厦门、天津、上海等地则调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。但触及限价、限购以及限贷等根本性调控措施的政策被叫停，支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。　　打折促销　　2012年打折促销现象贯穿全年，尤以上半年为甚。不过，随着下半年不少企业早早完成销售目标，房企打折促销兴趣锐减。预计2013年打折促销现象仍然存在，但是更具个性化特征。　　2012年上半年基本呈现“以价换量”格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。目前房价面临着一定的反弹压力，因此2013年楼市虽然也会出现打折现象，但不会大面积发生。　　泡沫破裂　　炒作过于剧烈的城市，终于出现泡沫破裂的那一天。温州、鄂尔多斯两大房价曾经遭遇“爆炒”的城市，终因为资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经“腰斩”，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。少数三、四线城市因为购买力透支，在未来，还将面临房价回落的风险。　　资金松绑　　长期受融资之困的楼市，在2012年得到一定程度的缓解。　　信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。统计数据显示，2012年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226亿元，三季度增长 29%至4168亿元，同比增幅达 107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至 19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。　　房产税　　房产税是否全面开征，成为民众极为关心的一个话题，而这，显然会延续到2013年。　　种种迹象表明，房产税全面开征已经提速，税务总局相关领导在不同场合传达了这样的信息。市场也已经形成共识，全面开征成为必然趋势。房产税怎么征，主要涉及四个方面，一是面积，二是价格，三是税率，四是对存量还是增量征收。但目前还没有一个具体标准，因此在接下来的时间里，大家仍然会对此倾注相当高的关注热情。　　投机离场　　在国内一线以及中心城市，投资性需求几乎被清除离场。　　受制于限购措施，以及差别化信贷政策，加大投机、投资性需求的购房难度，同时提高了投资成本，使得此类需求难觅机会，因此离场在情理之中。不过，由于全球正经历通胀压力，房价同样也面临反弹压力，投资性需求还有可能重新回到市场，所以调控政策还会从抑制投资性需求的角度出发，来保证市场平稳发展。

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