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【资讯】2012楼市十大关键词调控市场回稳等成主旋律

发布时间:2020-10-17 01:37:32 阅读: 来源:书籍厂家

2012楼市十大关键词 调控、市场回稳等成主旋律

在2012年里,调控、市场回稳等成为楼市主旋律,回暖、地王、政策微调、房产税……等字眼也成为老百姓嘴里最常提起的字眼。这一年,楼市又走过了不平凡的一年。  在这新旧交替之际,我们梳理和回顾2012年楼市重大事件,并以关键词的形式呈现出来。可谓是温故而知新,回顾过去,就是为了能够更加深入地了解市场,并准确把握未来楼市的走势。  调控持续  调控方向不变,保护合理自住需求和抑制投资投机需求“两手抓”。  2012年,中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面,多个地方政府为支持合理自住需求,调整公积金制度,提高购置首套房贷款额度,信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好;另一方面,严格执行差异化信贷政策和限购政策,抑制投资投机性需求,通过督查等方式确保政策落实到位。此外,继续推进土地市场管理和改革,加大土地供应,特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度,以增加市场有效供给。  市场回稳  在经历2012年春节长假极度深寒之后,楼市逐渐走出低迷态势,“红三月”、“红五月”以及近来的“暖冬行情”,2012年楼市确立回稳局面。  2012年,随着货币环境稳中趋松,置业者观望情绪逐渐趋于缓解,积压的刚需与部分改善性需求积极入市,交易活跃程度提升,市场回稳。根据中国指数研究院跟踪监测的数据显示,2012年前11个月,全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米,总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。此外,新房价格止跌反弹,百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌,但在2012年6月份首次止跌后连续上涨。  首套房贷  首套房贷利率优惠,以及央行连续两次降息,加大地刺激了市场消费的热情。除了房价之外,购房者很关心贷款利率水平,尤其是首套房贷利率水平。2012年3月份,国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调,不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比,相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的5、6两个月,成交量大幅攀升,6月份成交量创全年新高,与之不无关系。  此外,央行连续两次降息,也在一定程度上起到了刺激住房消费的作用。6月8日,央行时隔三年半后首次降息,7月份再宣布降息,两次降息,市场消费热情再次迸发,年底出现的“暖冬行情”与此关系极大。  地王频现  下半年房企拿地热情高涨,“地王”现象频现。  进入下半年以来,北京、上海、天津、南京等城市接连出现“地王”现象,开发商集体进入亢奋状态,纷纷斥巨资拿地。本刊通过梳理发现,这一轮土地盛宴发生在今年下半年,而且尤以标杆企业表现得最为积极。在2012年7~11月份,以招、保、万、金为代表的十大标杆企业,拿地资金超过1167亿元,是上半年的 2.8倍,拿地面积为 3424万平方米,比上半年高 16%。万科今年在土地市场最为积极,截至 11月底,已完成投资509亿元,共拿地 2126万平方米,无论是拿地金额还是拿地面积都为10家代表企业最高。保利位列第二,共计319亿元、1064万平方米,拿地金额同比大幅上升68%。此外,与之前大型房企在三四线城市寻求机会的做法不同的是,下半年拿地的主战场集中在一、二线城市。  政策微调  扬州购房补贴、贵阳的购房落户……,将近有超过40个城市出台刺激楼市的地方性政策,这对区域市场的刺激作用极大。  据本刊梳理,楼市调控近一年来,全国已经有超过40个城市出台相关微调政策,各类政策的出发点均集中在鼓励合理需求。如深圳、济南、武汉等30多个城市集中为公积金政策松绑;厦门、天津、上海等地则调整普通住宅标准,扬州等地出台减税或补贴政策,上调限价、户籍放松等多方面。但触及限价、限购以及限贷等根本性调控措施的政策被叫停,支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。  打折促销  2012年打折促销现象贯穿全年,尤以上半年为甚。不过,随着下半年不少企业早早完成销售目标,房企打折促销兴趣锐减。预计2013年打折促销现象仍然存在,但是更具个性化特征。  2012年上半年基本呈现“以价换量”格局,为了加快资金回笼,房企或采取打折促销活动,或平价入市策略,吸引购房者出手。但下半年形势发生变化,市场上打折现象虽然时有发生,但打折的幅度缩小,出现的频次也大大降低。目前房价面临着一定的反弹压力,因此2013年楼市虽然也会出现打折现象,但不会大面积发生。  泡沫破裂  炒作过于剧烈的城市,终于出现泡沫破裂的那一天。温州、鄂尔多斯两大房价曾经遭遇“爆炒”的城市,终因为资金链断裂而导致房价大幅下滑,温州的房价与高点时期相比,已经“腰斩”,而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。少数三、四线城市因为购买力透支,在未来,还将面临房价回落的风险。  资金松绑  长期受融资之困的楼市,在2012年得到一定程度的缓解。  信贷环境逐渐缓和利好市场,支持自住需求回升房地产新增贷款稳步提升,三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。统计数据显示,2012年二、三季度,伴随市场回暖,同时在降准、降息的信贷环境支持下,房地产新增贷款持续增长,二季度环比增长33%至3226亿元,三季度增长 29%至4168亿元,同比增幅达 107%,而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至 19.7%。随着货币政策微调,流向房地产业的贷款稳步增长,支撑2012年房地产市场形势持续向好。  房产税  房产税是否全面开征,成为民众极为关心的一个话题,而这,显然会延续到2013年。  种种迹象表明,房产税全面开征已经提速,税务总局相关领导在不同场合传达了这样的信息。市场也已经形成共识,全面开征成为必然趋势。房产税怎么征,主要涉及四个方面,一是面积,二是价格,三是税率,四是对存量还是增量征收。但目前还没有一个具体标准,因此在接下来的时间里,大家仍然会对此倾注相当高的关注热情。  投机离场  在国内一线以及中心城市,投资性需求几乎被清除离场。  受制于限购措施,以及差别化信贷政策,加大投机、投资性需求的购房难度,同时提高了投资成本,使得此类需求难觅机会,因此离场在情理之中。不过,由于全球正经历通胀压力,房价同样也面临反弹压力,投资性需求还有可能重新回到市场,所以调控政策还会从抑制投资性需求的角度出发,来保证市场平稳发展。

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