今年居民购房高杠杆将成调控重点房贷或将保持量缩价涨

房金所小编认为，今年房贷“量缩价涨”态势料将持续，居民去杠杆将成调控重点。

房贷市场未现放松迹象

房金所小编前往各大银行发现，今年以来，银行房贷放款并未如去年年初般出现大范围贷款人排队现象，但是无论从银行整体房贷额度还是从银行房贷利率来看，房金所小编认为，房贷政策难言“很宽松”。

从银行房贷额度和放款速度来看，整体性的额度紧张和放款慢并不存在，但各类银行呈现出差异性。房金所小编统计发现，从放款时间看，多数大行放款较快，基本能做到一周之内放款，最快的仅需两三天。而股份制银行额度相对比较紧，放款会慢一些，实际额度也不能完全保证。

房金所小编了解到，国有大行方面，房贷额度实行动态控制，放款没有问题，多数征信合格客户都可以现签解决，但贷款金额在500万元以上的客户可能需要进行现场评估。

股份制银行方面，批贷和放款时间相对较慢，从下半年一直处于较为紧张的状态，虽然目前额度还相对宽松，但批贷和放款等候时间可能较长。

居民购房杠杆率仍较高

回顾2017年，在房地产市场调控趋严的大基调下，银行的房贷以及整体涉房贷款增速均出现下滑。房金所小编认为，今年整体房贷规模增长会呈现和去年基本一样的特点。

央行公布的数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。与此同时，截至2017年12月末，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点。

房金所小编认为，房贷规模去年出现下调，是2017年部分城市特别是一线城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。

不过整体来看，我国居民的购房抵押率相对依然较高。但，话说回来，房金所小编认为居民部门加杠杆空间已越来越有限。中国居民加杠杆的最主要用途是买房产，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险，可以参考上世纪80年代的日本金融危机和美国的07年次贷危机。

房贷利率或小幅低速上涨

2018年金融去杠杆和房地产调控态势将会延续，在淡化经济增速，强调高质量发展，以及防范化解重大风险——重点是防控金融风险——作为首要攻坚战的背景下，金融去杠杆和房地产调控态势将会延续。随着金融去杠杆逐步扩大至实体去杠杆，在保障企业信贷需求的同时，前期明显偏高的居民信贷增速有可能逐步回落。

但，房金所小编认为，2018年房贷利率保持继续上涨的可能性仍然较大，预计2018年房贷利率出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能性较小，将会继续保持小幅低速上涨态势，同时，也不排除各大金融机构分地区出台房贷利率政策的可能。

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